О выселении жильцов, отказавшихся от участия в приватизации

13.01.2016
Когда перед покупкой приватизированной квартиры по просьбе клиента проверяешь ее историю, всегда возникает вопрос о необходимости установления наличия в такой квартире лиц, сохраняющих право проживания после сделки (вопреки общим правилам ст. 292 ГК РФ).
Проблема эта широко известна и заключается вот в чем: при условии, что до приватизации один или несколько нанимателей отказались от участия в приватизации, то эти люди сохранят право проживания в квартире пожизненно, т.е. навсегда. Мало того, правом проживания будут обладать и их дети (вплоть до своего совершеннолетия). 
К сожалению, с 2008 года до настоящего времени не иссякает поток клиентов, которые постфактум сообщают о том, что приобрели приватизированную квартиру с «проблемными жильцами». Жаль – такого положения можно было бы избежать, но на проверке недвижимости все еще экономят. 
Тем не менее, в сложившейся ситуации есть несколько выходов. Прежде всего можно попробовать опереться на судебную практику, согласно которой факт добровольного выезда жильцов из проданной квартиры является основанием для снятия их с регистрационного учета. Такая точка зрения распространена в судах, и подобные решения относительно легко выносятся районными судьями. 
Значительно труднее обстоят дела в том случае, когда нежелательные жильцы не только зарегистрированы, но и проживают в приобретенной квартире. Если данные лица когда-то отказались от приватизации, а теперь отказываются добровольно покидать квартиру, то ситуация сильно усложняется. 
До недавнего времени выход из сложившегося положения заключался только в применении ст. 460 ГК РФ: «обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Согласно данной норме закона, «продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар». 
У судей очень по-разному складываются представления о том, знал покупатель о правах третьих лиц на квартиру или нет, но, тем не менее, большинство судей соглашаются с тем, что покупная цена за такое жилье должна быть ниже рыночной стоимости. Соответственно, большинство исков, в основании которых выбрана ст. 460 ГК РФ, удовлетворяются, и покупную цену для истца судьи по его просьбе исправно снижают. 
Клиенты, которые не обращались предварительно за проверкой недвижимости, которые купили проблемную квартиру, и которым федеральный суд уменьшил покупную цену (то есть обязал продавца вернуть часть денег), все равно остаются не удовлетворены результатами судебного процесса. 
Да, они понимают, что сами купили «кота в мешке». Они понимают, что предложенный выход с уменьшением покупной цены – не лучший, но выбирать особо не из чего. Тем не менее, перспектива исполнительного производства в отношении продавца квартиры их совершенно не радует, как собственно и тот факт, что в итоге в собственности у них остается дешевая и непригодная к нормальной эксплуатации квартира.

Существует решение суда, в котором задачка решалась просто, смело, и в тоже время очень логично. Идея в следующем.
 
Предположим, в неприватизированной квартире жили наниматели: Петя, Витя и Маша (нужно дать им имена, иначе трудно будет объяснить). 
Поскольку Витя и Маша отказались от участия в приватизации, то единственным собственником квартиры в результате приватизации стал Петя. Через некоторое время Петя продал нам, неосторожным покупателям, свою квартиру, а Витя и Маша остались в ней жить. Теперь в суде мы требуем выселения и снятия с регистрационного учета Вити и Маши, а они, в свою очередь, ссылаются на Определение ВС РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78 о том, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет после приватизации право на проживание в данной квартире. 
Идет судебный спор. 
Но теперь мы вооружены замечательным «ноу хау» из ранее упомянутого судебного решения, и мы расставляем в ходе процесса ловушку для Вити и его Маши. 
Прежде всего, мы спрашиваем Петю о том, как у него в настоящее время складываются отношения с Витей и Машей? Петя, как вы знаете, не очень хорошо поступил со своими родственниками. Но, как это не удивительно, наш гипотетический «Петя» почти всегда отвечает в суде, что Витя и Маша для него - по-прежнему близкие люди. Уже в двух судебных процессах я это слышал своими ушами от разных «Петь». 
Почему же Петя так говорит? Все просто. Как вы помните, ранее Петя себя повел некрасиво, продав квартиру вместе с Витей и Машей. Соответственно, Пете неловко публично признавать, что Витя и Маша с ним уже давно не разговаривают. Поэтому в реальных судебных процессах наш «Петя» на прямой вопрос о том, являются ли Витя и Маша членами его семьи, почти всегда отвечает «да, конечно». Он не может ответить иначе, так как, в его понимании, отрицательный ответ лишь подчеркнет совершенную им подлость.
Отвечая таким образом, Петя повторно подставляет Витю и Машу, и вот почему. 
Согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 28.02.2015, с изм. от 24.03.2015), действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (о правах членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. 
Проще говоря, сохраняют право на проживание в проданной квартире только те лица, которые: 
а) отказались ранее от участия в приватизации; 
б) которые уже не являются членами семьи собственника (не являются членами семьи Пети, продавшего квартиру). 
Вернемся к нашему процессу. 
Со слов Пети получается, что Витя и Маша для него, как и прежде, члены семьи. Соответственно, право на проживание в квартире они утратили вместе с продажей Петей его квартиры, так как они для Пети – вовсе не «бывшие члены семьи». 
Выходит, что для снятия с регистрационного учета таких «Вити и Маши» у нас имеется не одно основание, как считалось ранее, а два: 
а) добровольный выезд этих лиц из квартиры; 
б) сохранение у них семейных отношений с бывшим собственником квартиры после ее продажи. 
Эта, в общем-то, несложная юридическая конструкция в настоящее время является тем «золотым ключиком», который позволяет исправлять ошибки, допущенные покупателем при покупке приватизированной квартиры. 
Эта же технология позволяет сохранить за «Витей и Машей» право проживания в квартире, если в суде им удастся доказать, что никаких семейных отношений с «Петей» они уже не имеют. 
То есть метод замечателен тем, что его можно использовать для защиты той стороны, которую вы представляете в суде. Это очень, очень редко встречается и крайне удобно. 
Интересно, что в настоящее время не только большинство участников судебных процессов, но и многие судьи не понимают, к чему может задаваться такой вопрос - о наличии или отсутствии семейных отношений между участниками процесса? 

 Данный текст посвящен тому, чтобы подоплека таких, на первый взгляд, невинных и не имеющих отношения к делу вопросов стала понятной. 
По нашим странным и запутанным законам от ответа на этот простой вопрос может решаться судьба человека, а заодно и квартиры
Вернуться к списку